Не надо бояться: как избежать мошенничества при покупке жилья
Не надо бояться: как избежать мошенничества при покупке жилья
Не надо бояться: как избежать мошенничества при покупке жилья
Недобросовестных застройщиков можно заставить раскошелиться на сотни тысяч рублей
Собственное жилье — заветная мечта многих граждан. Мечта, прямо скажем, дорогая, а оттого вдвойне желанная. Именно поэтому люди, порой толком не проверив информацию о застройщике, берут ипотеку, вкладывают средства в «долевку» на ранних стадиях строительства в надежде сэкономить. И очень часто попадают впросак. Один из распространенных примеров откровенного «кидалова» — задержка сроков сдачи здания в эксплуатацию. В таких случаях дольщики в большинстве своем, покорно принимают задержки, убеждая самих себя в том, что в строительстве, мол, сроки — понятие субъективное; а собирать бумаги для подачи иска и платить адвокату — хлопотно, дорого и вообще бессмысленно, все равно «в судах все куплено». Да и непонятно, какую компенсацию просить, — ее размер зависит от большого числа факторов и не всегда их можно определить в начале судебного разбирательства. Отсюда и отсутствие интереса со стороны дольщиков — они рады, что в конце концов через много месяцев, а то и лет после согласованной даты, но все-таки получили квартиры, и не хотят портить себе праздник судебными спорами.
А напрасно: как выяснилось, деньги за задержку получить вполне реально. Первое правило на пути к победе — побороть страх перед судом.
Полмиллиона за 8 месяцев
Собеседница «МК» Ольга К. — женщина средних лет, работающая в Москве, жена и мать. А еще участница долевого строительства, которой удалось выиграть у недобросовестного застройщика деньги. Она рассказала свою историю, доказывающую, что если есть воля и желание, законный способ победить мошенников найдется.
Много лет проживая с супругом и ребенком в съемной квартире, Ольга решила, что пора обзавестись собственной жилплощадью. В первую очередь было выбрано место — Красногорский район. Следующим шагом было обращение в правительство Московской области, где ей удалось получить список надежных застройщиков. Для пущей уверенности через знакомых она нашла специалиста по недвижимости, который проконсультировал на эту тему. Ольга подошла к выбору застройщика весьма серьезно. По ее словам, в то время ей было совершенно все равно, какие виды будут из окна ее будущей квартиры. Главное — не попасть в сети недобросовестных строительных организаций, «кидающих» дольщиков на деньги. «Я гуглила информацию, облазила все форумы, читала отзывы и в итоге знала все про всех застройщиков в выбранном районе, — рассказывает собеседница. — Выбирала из тех объектов, которые возводят надежные застройщики. Во всяком случае, так мне тогда казалось».
Наконец подходящий вариант был найден. Семья заплатила за двухкомнатную квартиру сразу полную сумму — порядка 3,2 млн рублей. В договоре было написано: 30 апреля 2015 года здание будет достроено, а ключи от квартиры выданы. Однако гладко было только на бумаге. Ни рекомендации чиновников, ни мониторинг в Интернете, ни консультации специалиста не уберегли от нервотрепки. Вовремя дом сдан не был, и начались бесконечные откладывания. В конечном счете задержка составила 8 месяцев.
За это время потенциальные собственники квартир восьмиэтажного дома в Интернете создали форум, где и проходили эмоциональные обсуждения сложившейся непростой ситуации. «В нашем доме пять подъездов. На каждом этаже по шесть-семь квартир. Людей достаточно много, и весь дом думал, что же теперь будет, — рассказала женщина. — Многие просто боялись обращаться в суд. У людей есть какая-то фобия. Они уверены, что это очень сложная и долгая процедура, и предпочли просто проглотить задержку. Но лично я считаю, что на самом деле застройщик всех «обул». Нарушен закон, и виновный должен понести наказание».
Не получив долгожданную недвижимость вовремя, Ольга с мужем кинулись с законным вопросом к застройщику: когда же? Ее примеру последовали и другие обманутые дольщики. На что в строительной организации попросили подождать: мол, «все будет хорошо». Когда же застройщик увидел, что число претензий растет с каждой минутой, он попытался сбить волну недовольства, предложив своеобразную подачку за задержку: к примеру, плюс 70 тысяч рублей к ремонту, бесплатная сборка кладовки в квартире. Как ни странно, большинство «кинутых» эти предложения устроили. Из всех возмущенных граждан в суд обратились от силы 10%.
Спустя полгода после обещанной выдачи ключей наша собеседница решила проконсультироваться с юристом, как действовать в данной ситуации. «Мы нашли, можно сказать, профильного адвоката, у которого был успешный опыт защиты обманутых дольщиков. Заключили с ним договор и начали собирать необходимые документы. Юрист заверил, что за задержку от застройщика можно получить очень хорошую сумму, но мало кто этим пользуется. В первую очередь был подготовлен список бумаг, которые от нас требуются для суда, и начался процесс ожидания того момента, когда застройщик выдаст ключи от квартиры, а это случилось в феврале 2016-го», — рассказывает Ольга. Она пояснила, что сроки здесь имеют значение: сумма за общую просрочку считается с того момента, когда по договору дольщики должны были получить собственность, до того, когда им уже реально вручили акт приемки-передачи квартиры.
Документы были поданы в суд. Апелляции не потребовалось. «2 августа 2016 года суд принял решение в нашу пользу. Мы выиграли чуть более 500 тысяч рублей. И сумма нас вполне устроила. Все эти деньги, полученные от просрочки, были вложены в ремонт полученной квартиры, — не скрывает радости наша собеседница. — Правда, только следующей осенью нам выдали окончательный пакет документов, подтверждающий выигранное судебное дело. Мы принесли застройщику решение суда, и как только у него на счете появились деньги, нужную сумму перечислили нам. Прошло буквально несколько дней, после чего деньги поступили на мою банковскую карту».
Услуги юриста обошлись семье в 30 тысяч рублей и не предусматривали процентов от возможного выигрыша.
Как отстоять свои права: руководство к действию
Практикующий юрист Жанна Босова, на счету которой более сотни выигранных дел, связанных с проблемами дольщиков, подробно объяснила в интервью «МК» всю подноготную подобных споров.
— Смоделируем ситуацию: строительная фирма задержала сроки сдачи многоквартирного дома. Каковы первые шаги граждан, желающих наказать застройщиков за задержку?
— При покупке квартиры у застройщика необходимо обращать внимание на существенные условия, указанные в договоре долевого участия. Одним из них является срок передачи квартиры дольщику. Если он нарушен, необходимо выставить претензию застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда. Бумага направляется по почте с заказным уведомлением, с описью вложения ценным письмом. Это обязательное условие: если дольщик так не сделает, суд не удовлетворит требования истца в полном объеме. Надо учитывать: когда дольщик обращается в суд, ему автоматически положена не только неустойка, но и присуждение штрафа в размере 50% от суммы, определенной судом, которую впоследствии должны взыскать с застройщика. Так вот: если дольщик не направит претензию о взыскании неустойки, суд откажет во взыскании в пользу дольщика 50% штрафа, а это, как правило, достаточно существенная сумма.
— Как поступить в случае, если застройщику не придет почтовое уведомление?
— Если дольщик направил застройщику претензию о взыскании неустойки, а тот ее не получил, то гражданин, когда письмо вернется отправителю, не должен вскрывать конверт с его содержимым. Необходимо представить на обозрение суда невскрытый конверт. Если претензия возвратилась дольщику и на почтовом конверте указано, что возврат произведен за истечением срока хранения и по причине отсутствия застройщика по данному адресу, то все финансово-хозяйственные риски о неполучении корреспонденции лягут на строительную фирму. Согласно действующему законодательству такое сообщение считается доставленным.
— Как корректно составить претензию о взыскании неустойки?
— Документ должен содержать данные дольщика, обращение к застройщику (его адрес, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, можно взять на сайте налоговой инспекции), характеристику квартиры, срок передачи квартиры от застройщика к дольщику, период нарушения срока передачи квартиры застройщиком, нарушенные нормы права, расчет неустойки, требование о выплате суммы неустойки, реквизиты дольщика, куда застройщик обязан перечислить суммы неустойки и компенсации морального вреда. Исходя из судебной практики сумма компенсации морального вреда составляет 5 тыс. рублей и выше.
— Как часто удается выигрывать дела подобного рода?
— Могу оперировать только своей статистикой. Ко мне обратились с данной проблемой более 100 дольщиков. По всем делам судами общей юрисдикции были вынесены положительные решения о взыскании с застройщиков неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, издержек и расходов. Суммы по искам были взысканы разные — от 100 тыс. до 700 тыс. рублей.
Сколько юристов, столько и мнений
Впрочем, далеко не все эксперты, опрошенные «МК», разделяют мнение о том, что Фемида непременно примет сторону дольщика. Прецеденты, когда суд выносит положительный вердикт после затягивания застройщиком введения жилья в эксплуатацию, до сих пор не принимают массового характера, подчеркивает старший аналитик ИК «Фридом Финанс» Богдан Зварич. «Можно говорить, что это точечные проблемы отдельных компаний или даже проектов, и не всегда они обусловлены факторами самого застройщика, — отмечает специалист. — При этом некоторые дольщики действительно пытаются судиться, однако не все готовы к затяжному процессу с неизвестным исходом, в результате чего очень часто подобные задержки остаются без последствий для застройщика».
В то же время, по словам ведущего аналитика ГК «ТелеТрейд» Марка Гойхмана, судебные иски по поводу компенсации за просрочку сдачи дома стали в последнее время массовым явлением. «По закону суды, как правило, выносят решения в пользу покупателей. Суммы компенсаций зависят от индивидуальных обстоятельств, сроков задержки, стоимости квартир. Но отсудить можно небольшие суммы, например до 500 тыс. рублей», — рассказал он. Эксперт солидарен с мнением Зварича: «Далеко не все пострадавшие жильцы хотят связываться с судебными тяжбами, нести соответствующие расходы. Для людей часто важнее просто получить вожделенные ключи от квартиры. А задержка воспринимается как досадное, но почти неизбежное явление российской действительности, которое нужно просто смиренно пережить».
Удовлетворение судом исковых заявлений, связанных с компенсацией за просрочку сдачи домов в эксплуатацию, не миф, продолжает юрист судебно-аналитического отдела Александра Елизарова. «Суммы взысканий с застройщика варьируются в зависимости от того, какая неустойка за пропуск срока прописана в договоре, — подчеркнула эксперт. — К этому добавляется 50% от присужденной истцу суммы согласно закону «О защите прав потребителей», а также компенсация морального ущерба. В результате конечный размер компенсации довольно-таки ощутим».
Отметим, что всем регионам РФ до 1 августа текущего года было поручено правительством разработать план действий по оказанию помощи пострадавшим участникам долевого строительства. Однако это распоряжение не было выполнено. Глава Минстроя Михаил Мень 9 августа сообщил: «Не все субъекты России соизволили прислать «дорожные карты», которыми они расписывают алгоритм действий по ликвидации проблемных объектов, в которых есть обманутые дольщики». По его словам, из 70 регионов, где такие многоквартирные здания имеются, план действий прислали лишь 52, из которых 12 оформили свои «дорожные карты» некорректно. Выходит, права дольщика и по сей день не регламентированы должным образом и без судебного вмешательства их защита не представляется возможной.
Источник: mk.ru
Минстрой назвал условия выплаты компенсации обманутым дольщикам
Минстрой назвал условия выплаты компенсации обманутым дольщикам
Например, получить деньги можно будет максимум за 120 кв. м недостроенного жилья
фото: Алексей Мощенков
Платить гражданам по долгам застройщиков будет специальный фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Правда, вступиться за обманутых покупателей эта организация сможет, только когда строителей обанкротят по суду. Как говорится в проекте, компенсация несчастному гражданину будет выплачиваться в размере переданных строителям денег за будущую квартиру. Правда, здесь чиновники предусмотрели целых два ограничения. Первое — по цене за квадратный метр недостроенного жилья. Для расчета причитающихся дольщику денег общую площадь квартиры они умножат на среднерыночную стоимость одного квадрата по региону. То есть если даже гражданин купил недвижимость по более высокой цене, компенсацию он сможет получить по принципу «средней температуры по больнице». Второе ограничение — по площади жилья. Выплаты будут производиться из расчета не более 120 квадратных метров. Еще один важный момент коснется сроков. Дольщикам придется успеть подать заявку в фонд до момента окончания процедуры конкурсного производства в отношении застройщика-банкрота. Опоздавшим чиновники заплатят только в том случае, если дольщик докажет, что он был болен, служил в армии или находился под влиянием чрезвычайных обстоятельств. На выплату компенсации у фонда будет 10 рабочих дней.
МЕЖДУ ТЕМ
Важное для дольщиков решение вынес Верховный суд. Он постановил, что обманутым покупателем жилья надлежит признавать даже того гражданина, чей договор с застройщиком называется по-другому. Например, не «договор участия в долевом строительстве», а «договор уступки права требования». К такой схеме часто прибегают нечистые на руку строители. Однако если выяснится, что гражданин подписал такой договор уже после того, как застройщик обанкротился, ему возвращать деньги фонд не станет. Об этом также говорится в проекте Минстроя.
Источник: mk.ru
Новостройки вытесняют «вторичку»
Новостройки вытесняют «вторичку»
На рынке готового жилья — синдром «разочарованного продавца»
фото: Александр Астафьев
«Революционная ситуация»
«В Москве цены на готовые квартиры продолжают медленно ползти вниз», — отметил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его оценке, по итогам августа в среднем один «квадрат» в рублях потерял 0,3% и снизился до 167,6 тыс. руб.
В течение последнего месяца лета изменились предпочтения покупателей по типам жилья. В предыдущие месяцы рынок держался в основном за счет крайних сегментов — дорогого жилья и кирпичных пятиэтажек. По итогам августа кирпичные хрущевки по-прежнему были в небольшом плюсе, компанию им составили панельные дома советской постройки (в том числе пятиэтажные), дешевевшие в предыдущие месяцы. Более дорогие сегменты — монолит-кирпич, сталинки и современная панель, наоборот, ушли в минус.
Такая ситуация, на взгляд аналитика, связана с так называемым синдромом «разочарованного продавца». Люди, выставлявшие недвижимость на продажу по завышенным ценам и не дождавшиеся покупателей, массово снимают свои квартиры с экспозиции.
«На вторичном рынке недвижимости сложилась «революционная ситуация», когда «верхи не могут, а низы не хотят», — полагает Репченко. — Обычные люди не в состоянии покупать квартиры по ценам, сложившимся в условиях надувания пузыря и господства инвестиционных покупателей. Газпромовского топ-менеджера не сильно волновало, справедлива ли запрошенная цена, — он спешил потратить очередной бонус, потому что недвижимость постоянно дорожала. Но теперь цены не растут, инвесторы ушли с рынка, богатым гражданам новые квартиры не нужны — они не только давно обеспечили себя жильем, но и накупили впрок инвестиционной недвижимости, с которой теперь не знают что делать. На рынок вышла принципиально иная категория покупателей — граждане со средним уровнем доходов, у которых к тому же появилась альтернатива в виде недорогих новостроек. Поэтому докризисные цены в нынешних условиях потеряли актуальность».
Рекордный минимум
С этой оценкой согласны и аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость». По их мнению, около 70% выходящих сегодня на рынок собственников переоценивают свою недвижимость и отказываются от торга, в том числе под влиянием стереотипа об активизации спроса осенью. С другой стороны, примерно 30% покупателей «вторички» Москвы требуют нереальных скидок. В результате количество заключенных договоров о проведении сделок оказалась минимальным за последние 10 лет.
С января 2015 года квартиры на вторичном рынке Москвы подешевели на 13%. При этом средние зарплаты выросли, а ипотечные ставки упали. Согласно расчетам аналитиков компании, при средней зарплате в Москве 76,2 тыс. руб. в месяц условный житель столицы сможет в одиночку накопить на среднюю однокомнатную квартиру за 6,7 млн руб. в 1,3 раза быстрее, чем в 2015 году, — примерно за 14,5 года против 19,5. Чтобы приобрести среднюю «двушку» за 8,5 млн руб., ему понадобится около 18,5 года (в 2015 году — 24,5 года), а на «трешку» пришлось бы зарабатывать 31 год (против 39,1 года в ситуации два года назад). При этом предполагается, что человек, который копит на квартиру, будет ежемесячно откладывать ровно половину своей зарплаты — 38,1 тыс. руб.
Сейчас средняя стоимость квартиры на вторичном рынке (без учета класса жилья и метража) в Москве составляет 10,1 млн руб. Сильнее всего подешевели за два года однокомнатные квартиры — на 14,1%, до 6,7 млн руб., за ними следуют «двушки» (минус 11,5%, до 8,5 млн руб.) и «трешки» (минус 9%, до 14,1 млн руб.).
Наступление новостроек
Объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы сокращается. И будет сокращаться и дальше из-за конкуренции со стороны готовых новостроек. «Новостройки активно теснят «вторичку», — признала управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Разрыв в стоимости «квадрата» на первичном и вторичном рынке минимален, причем нередко московские новостройки дешевле, а пропасть в плане качества объектов возрастает».
Особенно этот процесс ускорился с началом кризиса, когда застройщики заметно улучшили все ключевые характеристики новых жилых комплексов, тогда как вторичный фонд продолжает ветшать. Как полагает эксперт, при сохранении нынешней тенденции уже в ближайшие пять лет число сделок с новостройками превысит количество транзакций на «вторичке».
Надежды владельцев жилья омрачают и планы московской горадминистрации. После реновации нового жилья станет в три раза больше. Это мощный конкурент для «вторички», которая очень много потеряет в цене.
Что дальше?
«К 2019 году цены на жилье на вторичном рынке опустятся еще на 10–15% по сравнению с нынешними», — считает директор портала «Мир квартир» Павел Луценко.
«Сейчас не наблюдается никаких причин, для того чтобы цены могли резко вырасти за один месяц. Если снижение ипотечных ставок и новый деловой сезон приведут к активизации спроса, цены могут немного подняться. Однако даже в этом случае подорожание будет незначительным, к тому же наверняка упрется в платежеспособность покупателей», — уверен Олег Репченко. По его мнению, из-за ограниченного платежеспособного спроса и масштабного строительства нового жилья в Новой Москве и Подмосковье средние цены на вторичном рынке продолжат снижаться и к 2021 году могут достичь 100–140 тыс. руб. за 1 кв. м.
Источник: mk.ru
Сколько стоит один «квадрат» за МКАД
Сколько стоит один «квадрат» за МКАД
Дешево и рядом с Москвой
По оценке аналитиков компании «Азбука жилья», в 14 городах — спутниках Москвы, где проживает около 2,55 млн человек, в настоящий момент реализуется 220 девелоперских проектов. В радиусе 15 км от МКАД самую кипучую деятельность подмосковных застройщиков специалисты зафиксировали в Химках. С учетом соседней Сходни здесь воздвигается 40 новостроек. На втором месте находится Балашиха. Включая район Железнодорожный, тут продаются новые квартиры в 25 проектах. Третье место занял Красногорск вместе с Павшинской поймой — 20 объектов.
Меньше всего новостроек сейчас можно найти в Долгопрудном (3), в Котельниках (6) и в Одинцове (9, без Одинцовского района). В первом случае стоит отметить, что Долгопрудный — достаточно компактный город, внутри него не так много возможных площадок под жилищное строительство.
Но, конечно, потенциальных покупателей волнует не только широкий выбор новых квартир, но и их стоимость. Докладываем: самые демократичные средние цены обнаружены в Домодедове, окруженном крупными логистическими парками. В этом городе-«складе» без учета скидок и спецакций застройщики просят за квартиру в среднем 2,92 млн руб. В тройку наиболее «дешевых» городов также вошли расположенные на северо-востоке от столицы Ивантеевка (3,3 млн руб.) и Щелково (3,46 млн руб).
Самыми «дорогими» городами в ближнем Подмосковье оказались Реутов, Долгопрудный, Котельники, Красногорск и Химки — средний уровень стоимости варьируется от 5,1 до 6,5 млн руб. Эти города расположены в ближайшей зоне к МКАД, имеют хорошо развитое железнодорожное сообщение (как правило, несколько станций). Отметим, что большая часть из них расположена по северному и северо-западному направлению. Котельники, расположенные на юго-востоке, имеют даже станцию метро. А Реутов застраивался вплотную к МКАД и воспринимается многими как спальный район Москвы.
Отдельно аналитики оценивали жилье в Химках. В связи с особенностями расположения и фактическими границами города некоторые его районы географически разбросаны и неоднородны. Поэтому районы Сходня и Подрезково рассматривались отдельно. В данных городах стоимость значительно отличается от основной части г. Химки, приближенной к МКАД. Так, в основной части Химок средний уровень стоимости составляет 5,15 млн руб., а в районе Сходни — 3,17 млн руб.
По типам квартир стоимость также различается. Самые дешевые студии представлены в Домодедове, Ивантеевке и в районе Сходни со средней стоимостью менее 2 млн руб. Однокомнатные квартиры со стоимостью менее 3 млн руб. можно найти в Домодедове, Сходне, Щелкове и Ивантеевке. Здесь стоимость квартир находится в диапазоне от 2,46 до 2,79 млн руб. В тех же городах отмечен минимальный средний уровень стоимости двух- и трехкомнатных квартир. Двухкомнатные квартиры в среднем стоят от 3,44 до 3,86 млн руб. Стоимость трехкомнатных квартир в среднем находится на уровне от 4,5 до 4,97 млн руб.
Источник: mk.ru