Собянин ожидает падения цен на жильё в Москве из-за реновации
Собянин ожидает падения цен на жильё в Москве из-за реновации
Собянин ожидает падения цен на жильё в Москве из-за реновации
Мэр Москвы посетовал, что в столице не хватает нового жилья
По словам Сергея Собянина, рынок недвижимости отреагирует на снос пятиэтажек и строительство высоток падением стоимости жилья.
«Полагаю, что после начала реализации программы реновации устаревшего жилья в Москве цены точно не будут расти. И даже, скорее всего, начнут снижаться… Ведь будут строиться дополнительные квадратные метры, которые на 90% покупают москвичи. А в столице сейчас не хватает нового жилья», — сказал Собянин.
Также мэр рассказал о строительстве в рамках программы новой социальной инфраструктуры.
«Переселение по программе переселения москвичей из 5-этажек в 16-этажки повысит плотность населения, что приведет к необходимости в новых объектах инфраструктуры… Мы будем это учитывать, реконструировать и строить дополнительные детские сады, школы, поликлиники», — отметил мэр Москвы.
Реконструкция также коснется инженерных коммуникаций, которые, по словам градоначальника, строились одновременно с хрущёвками, больше 50 лет назад: «они насквозь прогнили, поэтому власти будут заниматься этим вопросом», — заверил мэр.
«Что касается дорог и проблем с автомобильным движением, на мой взгляд, ситуация не ухудшится, а улучшится… Сегодня наша основная проблема — маятниковое движение, когда люди с окраин города перебираются в центр и обратно. Если большая часть населения сконцентрируется у хорошо развитой инфраструктуры метрополитена, машин на дорогах будет меньше… Уже ведется строительство большого подземного кольца метро, которое пройдет по районам, попавшим под реновацию», — подчеркнул Собянин.
Источник: mk.ru
Большая игра на понижение
Большая игра на понижение
Насколько подешевеют столичные квартиры после реновации пятиэтажек?
фото: Александр Астафьев
Спокойный май
В мае, накануне периода летних отпусков, количество сделок и цены на новые столичные квартиры обычно растут. Но в этом году признаков покупательского ажиотажа не наблюдалось. Не помогло даже снижение перед майскими праздниками ЦБ ключевой ставки до 9,25%, после чего ряд ведущих банков анонсировал снижение процента по ипотечным кредитам. Напомним, с 1 июня базовая ставка на покупку новостроек составит 10,7% (при условии электронной регистрации сделки — 10%)».
Из-за слабого спроса и высокой конкуренции средний бюджет покупки во всех сегментах заметно снизился. Сказалось перераспределение объемов предложения в пользу массового сегмента (с 49,8 до 51,8%). По оценке гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, в мае один «квадрат» на первичном рынке старой Москвы в среднем стоил 194,0 тыс. руб. Интересно, что этот уровень цен сохраняется 10 последних месяцев.
Как сообщила директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова, в связи с большим числом праздничных дней в начале мая покупательская активность снизилась. Но уже во второй половине месяца интерес к новостройкам возобновился. По ее словам, в течение мая на первичном рынке жилой недвижимости массового сегмента в реализации находилось 59 комплексов (20 510 квартир общей площадью 1,169 млн кв. м).
По сравнению с апрелем объем экспозиции увеличился на 4,9%, в основном за счет выхода на рынок трех новых крупных проектов в Западном Дегунине (САО), Люблине (ЮВАО) и Орехове-Борисове Южном (ЮАО). Структура предложения по административным округам не претерпела значительных изменений. Лидерские позиции сохранили за собой Юго-Восточный (26,3%), Южный (16,8%) и Западный (14,5%) округа.
По итогам мая наибольшее количество квартир было представлено в корпусах на этапе строительно-монтажных работ (40,6%, –0,4 п.п.). Значительную долю (27,8%) занимали лоты в объектах на стадии отделочных работ. За месяц она увеличилась на 5 п.п. В новостройках на начальном этапе строительства реализовывалось только 19,7% квартир, показатель снизился на 3,7 п.п. Оставшаяся часть предложения пришлась на введенные в эксплуатацию дома (11,9%, –0,9 п.п.).
По-прежнему наибольший объем экспозиции был распределен между одно- (36,5%) и двухкомнатными квартирами (41,1%). Меньшую долю занимали трехкомнатные лоты (16,4%). Незначительный объем составляли студии и многокомнатные квартиры: 4,9 и 1,1% соответственно.
По подсчетам Соколовой, в мае 2017 года средняя цена предложения в новостройках массового сегмента преимущественно осталась на прежнем уровне и составила 148 685 руб. за «квадрат». При этом по округам отмечена разнонаправленная динамика. Рост зафиксирован в СВАО (+3,3%), САО (+1,9%) и ЮВАО (+1,8%). В остальных локациях средняя цена 1 кв. м за месяц снизилась (в пределах 0,6–1,8%).
Средний бюджет квартиры в массовом сегменте составил 8,48 млн руб. (+0,6%). Студии, одно- и двухкомнатные лоты в среднем снизились в цене (–2,3, –0,2, –0,1% соответственно), трех- и многокомнатные квартиры — наоборот, выросли (+1,1 и +4,8%).
фото: Иван Скрипалев
Время экономить
«Отступление» цен зафиксировано и в других секторах. Так, в бизнес-классе впервые минимальный бюджет покупки опустился ниже 4 млн руб.: за 3,9 млн руб. в Москве можно купить студию площадью 29,2 кв. м. Если в 2014 году средний чек бизнес-класса составлял 21,1 млн руб., в 2015–2016 годах произошло резкое снижение до 19 млн руб. Сейчас стоимость средней сделки снизилась до 18,5 млн руб.
По мнению Натальи Шаталиной, причин заметного снижения минимального бюджета покупки и порога входа в проект в бизнес-классе сразу несколько. Во-первых, появление проектов-миллионников в данном сегменте приводит к тому, что застройщики вынуждены демпинговать, чтобы обеспечивать высокие темпы продаж, а следовательно, поддерживать высокую рентабельность проекта. Поэтому застройщики привлекают клиентов как минимальными бюджетами покупки, так и невысокой стоимостью квадратного метра. Во-вторых, экономическая ситуация сказалась и на поведении покупателей недвижимости бизнес-класса. «Если ранее покупатели в массовом сегменте руководствовались прежде всего ценой, а уже потом локацией или транспортной доступностью, а для покупателей квартир бизнес-класса, напротив, первостепенными были именно качественные характеристики проекта, то теперь и для них цена вышла на первое место при принятии решения о покупке», — подчеркнула специалист.
Конечно, не стоит сбрасывать со счетов изменение площади предлагаемых лотов. Например, в докризисное время студии были неактуальным товаром для сегмента бизнес и практически не встречались в предложении. Сейчас мы наблюдаем, что для расширения продуктовой линейки в проектах бизнес-класса закладывается не менее 5% студий, и они позиционируются как наиболее привлекательный с маркетинговой точки зрения товар. Увеличение доли студий как раз приводит к снижению среднего чека покупки. На данный момент даже в премиальном сегменте можно встретить студии.
фото: Иван Скрипалев
Что дальше?
Конечно, потенциальных покупателей жилья интересует главный вопрос: что будет с ценами? Девелоперы обещают в текущем году медленный рост с оглядкой на инфляцию. Однако эти прогнозы наверняка скорректирует масштабная программа реновации пятиэтажной застройки, которая только усилит дисбаланс между растущим предложением и слабым спросом.
«На пике реализации программы реновации город планирует строить около 3 млн кв. м жилья в дополнение к тем 3 млн кв. м, которые возводят частные застройщики. Эти дополнительные квадратные метры будут давить на рынок, снижать цену и давать возможность больше покупать жилья москвичам. Как минимум цены не будут расти — это уже хорошо. Как максимум — возможно некоторое снижение, не радикальное, но, скорее всего, оно будет», — отметил московский градоначальник Сергей Собянин.
Как считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, проблема в том, что предложение жилья на рынке Московского региона серьезно превышает спрос даже при нынешних объемах строительства. На фоне переизбытка предложения и ограниченности платежеспособного спроса цены на недвижимость в последние два года постепенно ползут вниз со скоростью примерно 10% в год.
Переломить негативную динамику могло бы кардинальное увеличение уровня платежеспособного спроса или существенное сокращение объемов строительства. Однако первое возможно только при условии соответствующего роста доходов населения, предпосылок для чего в экономике пока не просматривается. «Программа реновации в этом плане только усугубит ситуацию, лишив застройщиков части будущих клиентов. Даже небольшое увеличение предложения на и без того затоваренном рынке жилья усугубит негативную ценовую динамику. В перспективе нескольких лет цены на недвижимость в столичном регионе могут упасть примерно на 30%», — уверен Репченко.
Источник: mk.ru
Арендаторов жилья в Москве оказалось на треть меньше, чем квартир
Арендаторов жилья в Москве оказалось на треть меньше, чем квартир
«Приведите хорошего клиента, я снижу цену!»
фото: Геннадий Черкасов
Экономный юг
Как сообщила заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова, в настоящее время в Москве около 41 000 квартир и комнат, которые сдаются на длительный срок. При этом, по словам гендиректора КГ MACON Realty Group Ильи Володько, собственники не могут сдать примерно 20% квартир от общего объема предложения на рынке Москвы, «что является очень высоким значением и свидетельствует о наличии острой конкуренции».
«Несмотря на то что начался активный дачный сезон, летних предложений на рынке так и не появилось», — отметила директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. По ее словам, чаще всего потенциальные арендаторы интересуются предложениями в ценовом диапазоне от 25 до 40 тыс. руб.
Как всегда, самый ходовой товар на рынке аренды — недорогие «однушки» и студии стоимостью не более 16 тыс. руб. Однако есть квартиры, которые не сдаются по 6 месяцев за 10 тыс. руб., например, если они полностью в бетоне и требуют особенных арендаторов.
На втором месте по популярности двухкомнатные квартиры — 28% спроса и 29% от общего объема предложения. «Трешки» формируют 17% спроса и 20% предложения, многокомнатные квартиры — 16% и 12% соответственно. При этом даже в массовом среди арендаторов сегменте — однокомнатных квартир — спрос ниже предложения на 13%.
Больше всего квартир экономкласса предлагается в ВАО (18,8%) и ЮАО (16,12%), меньше всего — в ЦАО (6,18%). Зато в центральном округе сдается в найм почти треть квартир в сегменте бизнес-класс. По оценке Жуковой, средняя стоимость аренды квартир экономкласса в мае составила: однокомнатных — 29,59 тыс. руб.; двухкомнатных — 37,47 тыс. руб.; трехкомнатных — 47,10 тыс. руб.
Самый экономичный вариант найма столичной квартиры в июне — «однушка» за 19 тыс. рублей в новостройке на юго-востоке города в 15 минутах транспортом от станции метро «Выхино», сообщила Полякова. На втором месте — предложение с арендной ставкой 20 тыс. рублей. Это малогабаритная однокомнатная квартира на третьем этаже пятиэтажного кирпичного дома в 15 минутах ходьбы от станции метро «Бульвар Рокоссовского». Третье место отдано однокомнатной квартире со стоимостью найма 22 тыс. рублей. Объект расположен на пятом этаже 12-этажного дома в пяти минутах транспортом от станции метро «Царицыно».
Фактор МКАД
По мнению специалистов, скорее всего, ситуация со спросом и ставками в Москве была бы хуже, если бы столичный рынок не поддерживали арендаторы, которые ранее могли позволить себе жилье только в области. По данным Ильи Володько, разница в стоимости аренды квартир в пределах МКАД и за ее границами существенно сократилась с 2015 года. В среднем ценовом сегменте — более чем в полтора раза: с 10–15 тыс. руб. за один жилой объект в месяц примерно до 8 тыс. руб. «При проживании в Московской области с учетом дополнительных денежных затрат на пригородный транспорт разница в цене на жилье в столице и за ее пределами может сокращаться до 5 тыс. руб. (при условии работы/учебы в Москве не менее двух членов домохозяйства)», — отмечает эксперт.
Как следствие, часть подмосковных арендаторов переориентировались на недорогие и обычно расположенные на окраинах столичные варианты. Виноваты в этом сами подмосковные арендодатели — в отличие от своих московских коллег они за последние три года почти не скорректировали ставки.
Торг уместен
Как и на рынке купли-продажи, в сегменте аренды повсеместно распространены скидки. Их размер варьируется в зависимости от личностей хозяина и арендатора, а также характеристик недвижимости. «У нас были ситуации, когда собственники говорили: «Приведете мне хорошего клиента — я снижу цену». Но у каждого собственника свое личное понимание, какой клиент хорош, — рассказывает Мария Жукова. Впрочем, даже если клиент оказался «хорош», то в массовом сегменте скидка составит не более 10%. В среднем, если заявленная цена квартиры 30–35 тыс. руб. в месяц, можно попытаться сторговать 2–3 тыс. руб. Ставку 40 тыс. руб. реально сократить на 3–5 тыс. руб.
При этом арендаторам дешевых квартир (25 тыс. руб. в месяц) рассчитывать на дисконт не стоит. Такие объекты сдаются без труда, поэтому собственники не рассматривают возможность торга или каких-то бонусов для арендаторов.
Сроки экспозиции квартир на арендном рынке остаются на прошлогоднем уровне. «Если говорить о ликвидных экономичных предложениях, то в настоящее время арендаторы выбирают нужный объект из двух-трех за один-два дня — самые востребованные не задерживаются в экспозиции дольше нескольких часов, но базы данных быстро пополняются новыми», — сообщила Полякова.
Мебель под квартиранта
По словам экспертов, около 30% предложения на массовом рынке найма Москвы — объекты с устаревшей мебелью, 18% — квартиры, требующие косметического ремонта (причем дисконт для таких лотов не предусмотрен), 10% объектов имеет серьезные повреждения (в этом случае скидки доходят до 40%).
Отметим, что дисконт при аренде «пустых» объектов по сравнению с меблированными составляет 10% в бизнес-классе и доходит до 15% в экономклассе. Даже в условиях кризиса тенденции к увеличению размера скидок не наблюдается. Более того, жилплощадь без мебели может быть сдана вовсе без снижения цены: в настоящее время 10–15% нанимателей заинтересованы именно в таких лотах.
Кроме того, в настоящее время получило распространение явление, когда мебель приобретается по выбору квартирантов — в соответствии с их предпочтениями: в этом случае ставка найма, безусловно, не снижается.
«Дисконт для лотов, так скажем, со старомодной обстановкой из прошлого века не предусмотрен, так же как и повышение ставки найма для жилья с современной мебелью. Размер арендной платы устанавливается исходя из совокупности факторов ценообразования, среди которых на первых местах находятся статус района и тип дома, пешая или транспортная доступность метро, качество и «ассортимент» инфраструктуры, то есть характеристики, относящиеся к месторасположению объекта. Важно состояние квартиры — требуется ли косметический ремонт, возможно, есть сильные повреждения», — рассказывает Оксана Полякова.
По мнению специалистов, ожидать серьезных изменений на столичном рынке аренды в ближайшее время не стоит. Впереди традиционное летнее затишье. В августе возможна небольшая коррекция цен вверх, связанная с возможной активностью новых студентов, поступивших в московские вузы, из различных регионов страны.
ЦИФРА
Более 140 тыс. незаконно сдаваемых квартир, в том числе и нелегалам, нашла в прошлом году мэрия Москвы. Правда, хозяев таких квартир пока никак не наказывают — просто просят заплатить налоги. Ежегодно в столице сдается в аренду до 300 тыс. квартир и комнат.
Источник: mk.ru
Ажиотаж закончился
Ажиотаж закончился
10 главных тенденций на столичном рынке новостроек
фото: Геннадий Черкасов
По итогам первого полугодия на первичном рынке Москвы в «старых» границах зафиксирован новый рекорд: девелоперы предложили покупателям 2,84 млн кв. м. По мнению специалистов, к концу года рынок преодолеет отметку 3 млн кв. м.
Больше всего, на 21,4%, в январе–июне выросла доля предложения в массовом сегменте: продажи стартовали в 18 новых проектах. В структуре предложения по административным округам лидирующую позицию по-прежнему занимает ЮВАО (25,0%). Здесь стартовали продажи в Лефортове, Люблине, Рязанском. Второе место сохранилось за ЮАО (17,2%). Новые квартиры предлагались в Царицыне, Нагатино-Садовники, Орехове-Борисове Южном, Чертанове Южном. Третье место разделили СВАО (13,3%, Отрадное, Лианозово) и ЗАО. При этом максимальный прирост предложения отмечен в ВАО — доля округа увеличилась на 3,3 п.п., до 6,3%, благодаря новым проектам в Вешняках и Гольянове.
Рекорд связан с высокой активностью застройщиков. «В первом квартале девелоперы вели в основном сдержанную политику, за это время вышло всего 9 проектов, в то время как во втором квартале — 22 объекта. Это связано с тем, что в начале года была еще не совсем понятна ситуация на рынке ипотечного кредитования в связи с отменой программы господдержки. Но первые месяцы показали, что банки снижают ставки, покупательский спрос стабилен, и девелоперы стали смело выводить новые проекты», — сообщила гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Первое полугодие также ознаменовалось активным выходом не только крупных проектов, но и точечного предложения, порой в формате клубных домов: из 31 нового проекта сразу 19 относится к точечному предложению. В 2016 году подобные проекты популярностью не пользовались. Покупателям, уставшим от высокой плотности проживания, этот формат также интересен, но, безусловно, при грамотной ценовой политике.
Наиболее заметно растет доля квартир в панельных новостройках: с начала текущего года в этом сегменте объем предложения увеличился с 263 тыс. до 317 тыс. кв. м. В некоторых проектах, как, например, в Орехове-Борисове, девелоперы сделали на них ставку. «Вполне логично, что застройщики обращают свой взгляд на панельное домостроение, так как для покупателей сейчас одним из главных факторов при принятии решения о покупке становится стадия строительной готовности объекта. Именно панельные новостройки возводятся в максимально короткие сроки. К тому же при осваивании крупных площадок застройщики стараются использовать смешанный тип домостроения, выпуская как панельные, так и монолитные корпуса», — объясняет Шаталина.
Эксперты зафиксировали новый трехлетний минимум по цене. Особенно заметно во втором квартале цены отступили в секторе от ТТК до МКАД. По данным «ИРН-Консалтинг», в июне средняя стоимость метра в этом секторе составила 197 300 руб., что на 2,5% ниже, чем в марте, а средняя стоимость квартиры — 13,2 млн против 13,6 млн руб. Отрицательная динамика средней цены метра (от -2,4 до -1,2%) отмечалась во всех сегментах.
При этом выросли цены экономкласса на фоне снижения других сегментов. В конце прошлого года средневзвешенная цена в экономклассе составляла 115 тыс. руб. за 1 кв. м, сейчас она выросла до 116,2 тыс. руб. за 1 кв. м.
Конечно, наибольший интерес для покупателей представляют новые квартиры в недорогих домах. В минувшем июне средняя цена на рынке новостроек массового сегмента составила 148 340 руб. за 1 кв. м. За шесть месяцев она выросла на 1%. Жилье экономкласса дорожало во всех округах, кроме ВАО и ЗАО. Больше всего с начала года прибавили в цене — сразу на 11% — «квадраты» в САО. В июне средний бюджет квартиры в сегменте составил 8,43 млн руб. (+0,8% к декабрю 2016 г.). Заметнее всего подорожали студии (+1,0%) и трехкомнатные лоты (+1,1%).
А вот в бизнес-классе бюджет покупки продолжает снижаться: 1 кв. м за 6 месяцев подешевел с 249,6 тыс. до 244,7 тыс. руб., а средний чек сделки — с 19 млн до 18,5 млн руб. По мнению риелторов, бизнес-класс продолжает демократизироваться, в том числе за счет снижения площадей предложения. В первом полугодии минимальный бюджет покупки в этом сегменте уже преодолел порог в 4 млн руб., снизившись до 3,9 млн руб. Как пояснили в компании «БЕСТ-Новострой», в январе–июне в Белокаменной резко увеличилось предложение квартир бизнес-класса.
«Всего на столичном первичном рынке жилой недвижимости предлагается 185 корпусов в 92 проектах бизнес-класса. В предложении представлено 14 тыс. квартир, — сообщила руководитель АКЦ Est-a-Tet Юлия Сапор. — На фоне активного пополнения новыми проектами и объемами в уже реализуемых комплексах отмечается рост суммарной площади объектов: впервые объем предложения сегмента превысил показатель 1 млн кв. м». Наиболее популярны лоты стоимостью от 10 млн до 14,9 млн руб. — их доля составляет 29,1%.
Еще одна тенденция — высокий покупательский спрос. По данным Росреестра, за 5 месяцев текущего года в Москве (включая присоединенные территории) было заключено 19 759 договоров долевого участия, а за аналогичный период прошлого года — 11 628 ДДУ. Таким образом, рост составил порядка 70%. Наиболее активно сделки заключались в марте и апреле. Добавим, что в этом году на столичный первичный рынок вернулась сезонность, что свидетельствует о наступлении баланса.
Спрос между проектами размывается, признают специалисты. Конкуренция растет, что влияет на ценовую динамику. Новые проекты, корпуса, объемы продолжают выходить с дисконтом к рынку. В результате, несмотря на повышение цен в успешных проектах, средний ценовой показатель остается относительно стабильным.
Кроме этого граждане все охотнее берут ипотечные кредиты. Первое полугодие показало, что отмена льготной ипотеки практически не повлияла на покупательский спрос. Ключевая ставка была снижена уже 3 раза, что позволило банкам в свою очередь снизить ставки по стандартным программам. Сейчас средний размер ставок составляет 11%, в то время как можно найти предложения от 10–10,5%. По оценке Натальи Шаталиной, доля ипотечных сделок составляет 47% в общей структуре, а во втором полугодии можно ожидать еще более высокого показателя. Если в первом квартале доля ипотечных сделок не превышала 42%, то во втором квартале уже не опускалась ниже 53%.
Источник: mk.ru