Ипотека «золотого века»
Ипотека «золотого века»
Ипотека «золотого века»
Условия и технологии оформления сделки близки к идеальным
Детская льгота
В 2018 году общая программа господдержки ипотечного рынка действовать перестала, пришло время специализированной государственной помощи. На этот раз обзавестись жильем стало проще семьям, у которых в ближайших планах рождение детей. По условиям программы величина процентной ставки для ипотечных заемщиков будет составлять 6% годовых в течение первых трех или пяти лет, если в период с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го у семьи родится второй или третий ребенок соответственно. «Если и второй, и третий ребенок родились в обозначенные сроки, то время действия льготной ставки может увеличиться до восьми лет», — подсказывает управляющий директор продаж сети подразделений Абсолют Банка Иван Любименко.
Всем остальным придется потерпеть: Любименко отмечает, что среднерыночная ставка по ипотеке примерно на 2–2,5 п.п. выше ключевой ставки ЦБ, то есть для достижения уровня 5–6% годовых ключевая ставка должна составлять 3–3,5%: «Мы думаем, что это вполне достижимое значение, однако в перспективе 4–5 лет».
Тем не менее даже бездетным заемщикам сейчас довольно щедро предлагают однозначные ставки. Калькуляция выглядит следующим образом. Например, при стоимости квартиры 7 млн руб., кредите на 4,5 млн руб. сроком на 15 лет и процентной ставке 9,5% ежемесячный платеж составит около 47 тыс. руб. Удовольствие не из дешевых, но вполне посильное для семьи с доходом 100–120 тыс. руб.
Именно на фоне рекордно низких ставок растет как на дрожжах интерес населения к программам рефинансирования. Можно говорить о формировании полноценного сегмента. Как отмечает руководитель департамента ипотечного кредитования ВТБ Евгений Дячкин, доля выдачи таких кредитов по рынку может составить 15%.
Быстро и просто
В остальном ипотека тоже преобразилась. Во-первых, громоздкая система дифференциации ставки в зависимости от суммы и срока кредита уже в прошлом — большинство серьезных банков на такие пустяки внимания уже не обращают, предлагая единый тариф для каждой категории продукта.
Во-вторых, довольно заметная разница между ставками на первичку и вторичное жилье тоже исчезла — ценники на ипотечные новостройки и бывшую в употреблении недвижимость почти сравнялись. «Квартиры в новостройках часто более привлекательны для заемщиков за счет различных акций и специальных предложений от застройщиков, а также более интересных планировок, разнообразия вариантов и гибких цен. Первичный рынок сегодня безусловный лидер рынка ипотеки, и предпосылок для изменения этой тенденции мы не наблюдаем», — говорит вице-президент СМП Банка Роман Цивинюк.
Причем из-за большого объема предложения застройщики для стимулирования спроса часто идут на субсидирование ставки, поэтому в рамках спецпрограмм можно обнаружить симпатичные тарифы в размере 6–7% годовых. Впрочем, скидки в большей степени делаются на недвижимость бизнес-класса и выше: спрос на эконом остается вполне устойчивым, в то время как более дорогие объекты часто простаивают.
Всеобщая диджитализация добралась и до ипотеки. Теперь большинство действий в процедуре оформления кредита можно проделать дистанционно. «Сейчас на рынке уже есть, к примеру, онлайн-отчеты об оценке квартиры, которые ряд банков готов принимать по удаленным каналам без дублирования на бумаге. Многие банки готовы давать предварительное решение о выдаче ипотеки на основании рассмотрения копий документов, которые заемщик может передать по электронной почте. Кроме того, с 1 июля 2018 года вступает в силу закон об электронной закладной, которая заметно сократит бумажный оборот, ускорит процедуру регистрации сделки и упростит многие бизнес-процессы», — рассказывает Цивинюк.
Скорость процессов тоже увеличивается. Если раньше рассмотрение ипотечной заявки занимало не менее одного дня, то теперь у многих поставщиков услуги можно получить решение в пределах одного часа. Некоторые банки всерьез занялись технологиями и выстраивают цифровые ипотечные платформы, которые позволят заемщику оформить кредит, находясь в офисе застройщика или риелтора, то есть сократить всю процедуру от осмотра квартиры до подписания договора с нескольких дней до нескольких часов.
Идеальный момент
Что ожидает рынок в 2018 году? По словам банкиров, можно ожидать дальнейшего снижения средней ставки до 9% и новых рекордов. «К концу 2018 года ставка на рынке может опуститься ниже 9%. По нашим оценкам, объемы выдачи ипотеки в стране могут достичь 2,4–2,5 трлн руб., а портфель — 6 трлн руб.», — прогнозирует Дячкин.
Статистика первых зимних месяцев подтверждает эти прогнозы: в январе в опрошенных «ЭВ» банках объемы кредитования увеличились на 30–60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, у некоторых игроков эта цифра даже превысила 100%. Во многом население стимулируют низкие цены на недвижимость, которые в сочетании с привлекательной стоимостью кредитов создают практически идеальные условия для покупки квартиры.
Получайте короткую вечернюю рассылку лучшего в «МК» — подпишитесь на наш Telegram.
Источник: mk.ru
Минфин предложил страховать деньги дольщиков
Минфин предложил страховать деньги дольщиков
Это уменьшит количество пострадавших от недобросовестных застройщиков
фото: Марат Абулхатин
Новшество коснется так называемых счетов эскроу. Это специальный банковский счет, на котором фирма–застройщик держит деньги, полученные от дольщиков. Однако сейчас эти средства никак не защищены. Если горе-строители разоряются, они либо успевают снять деньги со счета и растворяются в неизвестном направлении, либо же финансы замораживаются вплоть до решения вопроса о банкротстве нерадивой компании. В случае принятия законопроекта ситуация изменится. Деньги граждан на таких счетах будут подлежать страхованию по схеме, аналогичной системе страхования вкладов. Страховщиком выступит Агентство по страхованию вкладов. Это значит, что в случае краха застройщика людям не придется годами судиться или ждать, пока их включат в списки обманутых дольщиков. Они смогут обратиться в АСВ за страховкой. Правда, как говорится в пояснительной записке к проекту, в законе будет прописано ограничение по сумме. Страховать планируется средства в размере не более 10 миллионов рублей. В результате, как прогнозируют авторы нововведения, повысится уровень защиты прав и личных сбережений участников долевого строительства. Планируется, что новый закон начнет работать уже с июня этого года.
Получайте короткую вечернюю рассылку лучшего в «МК» — подпишитесь на наш Telegram.
Источник: mk.ru
Путин поручил изменить оценку кадастровой стоимости: россиян «разведут» иначе
Путин поручил изменить оценку кадастровой стоимости: россиян «разведут» иначе
Рыночную цену жилья могут намеренно завысить для увеличения налогов
фото: Наталья Мущинкина
Путин подчеркнул, что налог на имущество физлиц должен быть по карману населению. Он отметил, что при расчете должна использоваться рыночная стоимость, в чем его раньше как раз таки и убеждали «некоторые коллеги». Однако такая система не нашла отражения на деле. «В реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает, — сказал глава государства. — Но мы так не договаривались, и люди этого от нас не ожидали». Изменить положение дел было поручено в первом полугодии текущего года.
Напомним, с 1 января 2015 года в 28 регионах России налог на имущество физлиц рассчитывается исходя из кадастровой или инвентаризационной стоимости, иначе говоря — приближенной к рыночной. Все регионы должны перейти на новые правила оценки стоимости недвижимости с 2020 года.
Изменение побудило граждан массово обращаться в соответствующие органы, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость своего жилья. В сентябре прошлого года заместитель министра экономического развития РФ — руководитель Росреестра Виктория Абрамченко рассказала, что число жалоб на кадастровую оценку неуклонно растет. «В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости обратилось на 60% больше заявителей в рамках досудебного оспаривания, — отметила чиновница. — Решение в пользу заявителя было принято по 55% жалоб. Вывод здесь неутешительный. Действующая система кадастровой оценки дает сбои. Есть проблемы в методологии оценки. Не всегда учитываются результаты оспаривания стоимости при новом туре массовой оценки».
Одно из самых «громких» оценочных нарушений случилось осенью 2017 года: налоговая служба предписала россиянину уплатить налог в размере 6,5 млн рублей за его недвижимость — дом в Подмосковье площадью 150 кв. м, который кадастр оценил в… 1,6 млрд рублей. То есть обычный добротный дом был посчитан как хоромы олигарха.
Ситуация может измениться, так как тему затронул сам президент, считает зам. директора аналитического департамента «Альпари» Наталья Мильчакова. По ее мнению, в федеральный закон могут внести изменения уже после выборов. «Может быть введен либо максимальный размер налога, рассчитанный по кадастровой стоимости (то есть методика расчета останется прежней, но будет установлен максимальный порог суммы налога), либо будут внесены изменения в саму формулу расчета стоимости квартиры, более близкие к определению реальной рыночной стоимости», — предположила Мильчакова.
Она считает внесение изменений по второму варианту более реалистичным, так как оно может оказаться более выгодным городскому бюджету. «Однако есть вопрос, кто будет определять рыночную стоимость. Ведь с рыночной оценкой недвижимости заказчик также может мухлевать, как с оценкой кадастровой стоимости, и тогда вопрос о завышении рыночной стоимости для целей завышения налогов по-прежнему останется открытым, и собственникам квартир придется обращаться в суд», — полагает эксперт.
Получайте короткую вечернюю рассылку лучшего в «МК» — подпишитесь на наш Telegram.
Источник: mk.ru
У россиян мало денег на покупку нового жилья
У россиян мало денег на покупку нового жилья
И хочется, и колется
фото: Наталья Мущинкина
Неприятные симптомы
Даже склонный к приукрашиванию действительности Росстат признал, что общий объем ввода жилья в 2017 году сократился на 1,5%, у застройщиков падение оказалось еще больше — 5%. Количество новых разрешений на строительство в ушедшем году оказалось ниже, чем в 2016 году. Их было выдано только на 31,2 млн кв. м. Всего же объем незавершенного строительства составляет 140 млн кв. м — это 83% от всего рынка.
Сокращаются объемы текущего строительства. Если осенью 2017 года этот показатель равнялся 120 млн кв. м, то к февралю уменьшился до 110 млн кв. м. «Одновременно быстро растут объемы остановленного строительства. Это в свою очередь ведет к тому, что увеличиваются сроки переноса сдачи жилых домов, они возросли с 2 месяцев до 5 месяцев. В 2016 году своевременно сдавали 70% объектов, в 2017 году — уже только 54%. А досрочные сдачи сократились с 9% до 5%. В результате увеличилась средняя продолжительность сооружения дома в 2017 году до 33 месяцев. Годом ранее — 29 месяцев. Таким образом, срок строительства вырос сразу на 4 месяца, что весьма значительно», — отметил аналитик Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Виталий Лапшин.
Квартиры все меньше…
Еще одна не самая радостная тенденция — снижение средней площади квартиры. Она прослеживается с 2005 года. И в 2017 году, по данным Росстата, ее размер составил 52 кв. м. А вот по независимым оценкам, в строящихся на основании ДДУ домах средний метраж не превышает 48–49 кв. м. Правда, квартиры, которые сооружаются с использованием других финансовых механизмов, больше по метражу.
Самые большие по площади квартиры были сданы в 2012–2013 годах. На текущий момент средняя их площадь в сооружаемых домах составляет 47–48 «квадратов».
С каждым годом малогабаритного жилья становится все больше. Это не может не настораживать. Власти толком не знают, что делать с огромным массивом «хрущевок», но пройдет не так много времени, и схожий вопрос возникнет с нынешним поколением таких же малогабаритных «клетушек». Причем вряд ли пройдет столько же времени, сколько прошло после эпохи первой волны массового панельного строительства. Проблема станет актуальной сразу после того, как стройрынок оправится от кризиса.
…а дома — все выше
Сегодня все отчетливей просматривается тренд на удовлетворение потребностей одиноких людей: «однушки» — самый популярный сегмент у застройщиков. К сожалению, очень мало внимания уделяется нуждам многодетных семей.
Зато растет этажность возводимых домов: в среднем МКД уже «поднялись» до 16 этажей. То есть наши города становятся все выше и выше. Вот только стоит ли этому радоваться?
Все хотят в Москву
До конца 2017 года цены на квартиры постоянно снижались, затем они начали медленно расти. Средняя стоимость одного квадратного метра по стране сегодня находится на уровне 60 тыс. руб. При этом чем меньше квартира, тем дороже обходится покупателям в ней каждый метр. Де-факто получается, что сокращение метража жилья не всегда выгодно будущему жильцу, только он редко проводит подобные расчеты и сопоставления, а потому чаще всего не догадывается об этом.
Особенность жилищной политики России — бурное строительство в европейской части. И сверхконцентрация предложения жилья всего в трех регионах: Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Все остальные регионы сильно отстают. Особенно Дальний Восток и Сибирь.
При этом в столице и Подмосковье зафиксированы кричащие перекосы: 55% всего спроса в области ограничено узкой зоной в 10 км от границ Белокаменной. И постепенно он перемещается уже внутрь Москвы.
38 месяцев падения
Строительный рынок в целом остается плохо сбалансированным. Основной механизм финансирования строек — по-прежнему долевое строительство. Объем других способов строительства в жилищном секторе не превышает 3%. При этом количество выданных разрешений на новое строительство с учетом ситуации на рынке очень велико. В отличие от продаж готовой продукции. Это провоцирует волну банкротств среди строительных компаний, а также ведет к укрупнению сектора. Доля крупнейших застройщиков уже к концу 2015 года возросла с 18 до 24%. И с того времени этот процесс только нарастал.
Главная причина «болезней» строительной отрасли связана с падением платежеспособного спроса граждан. Доходы населения сокращаются 38 месяцев подряд. Правда, с 2016 года эта скорость стала снижаться, что стало одной из причин существенного роста ипотечного рынка. В 2017 году его рублевый объем вырос на 16%. Однако по числу выданных кредитов рост намного скромней — всего 2%. Отрадные результаты достигнуты преимущественно за счет четырех регионов, которые не трудно угадать: Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. На всю остальную огромную страну пришлось всего полпроцента прироста. И это при снижении процентной ставки по займам.
Росреестр зарегистрировал снижение количества договоров по ДДУ в 2017 году на 0,3%. Вроде бы совсем мало, но если исключить все те же четыре региона-лидера, то сокращение будет куда больше — на 6,5%.
По оценке профильных экспертов, стоимость жилья в России по-прежнему сильно зависит от колебаний цен на нефть. Сегодня средняя цена квартиры приблизительно равна 15–16 баррелям «черного золота». Нефть дорожает, вслед за ней растет стоимость квадратного метра. Если «черное золото» дешевеет, квадратный метр тоже катится вниз. В последние 3–4 года коэффициент корреляции достигает 95%.
Получайте короткую вечернюю рассылку лучшего в «МК» — подпишитесь на наш Telegram.
Источник: mk.ru