Снять квартиру, сдать квартиру: последние тенденции на рынке аренды
Снять квартиру, сдать квартиру: последние тенденции на рынке аренды
Снять квартиру, сдать квартиру: последние тенденции на рынке аренды
Риэлторов отгоняют от арендаторов
фото: Наталия Губернаторова
Налоги: три варианта
В российском гражданском праве нет понятия «легальная сдача имущества в аренду». По закону владелец жилья должен заключить c нанимателем договор аренды, составить акт приемки квартиры и документ, фиксирующий ежемесячную оплату. «Кто-то сдает собственность как физлицо, кто-то — как индивидуальный предприниматель, кто-то приобретает патент: все способы законны», — говорит директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова. Сдача в аренду облагается налогом, однако на деле налоги платят всего 3–5% владельцев жилья.
Самый распространенный способ легализации собственного арендного бизнеса — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП), работающий по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае ставка налога составит 6% доходов. Особенно этот вариант хорош для владельцев элитных квартир, которые часто снимают и оплачивают по безналичному расчету юридические лица. Правда, есть у этого способа и минусы — надо вносить за себя и своих работников страховые взносы, а также каждый квартал сдавать отчетность.
Если гражданин решил платить по минимуму, то лучше всего купить патент для сдачи квартиры. Но для этого придется побегать, поскольку в настоящее время этот вариант также предусматривает регистрацию ИП. Патент действует от одного месяца до года, но не должен переходить на следующий календарный год. Если собственник сдает не одну, а две квартиры, то нужно покупать два патента. Его стоимость рассчитывается в каждом регионе по-разному. Размер налоговой базы зависит от расположения и площади квартиры. На стоимость патента влияет срок его действия: чем короче, тем он дешевле. В этом случае также придется платить страховые взносы.
Самый простой, но и самый дорогой способ — сдавать жилье как физическое лицо. Для этого нужно собрать пакет документов (договор, акт приемки, паспорт, свидетельство о собственности) и сдать их в налоговую, заполнив декларацию в форме 3-НДФЛ. В этом варианте ставка налога составит 13%.
Однако подавляющее большинство собственников жилья предпочитают не платить государству ни-че-го! Организованного рынка доступного арендного жилья нет даже в столице. По оценкам экспертов, лишь около 10% жителей Москвы и Санкт-Петербурга, сдающих квартиры в аренду, платят подоходный налог в размере 13%. Сделки заключаются в основном в элитном сегменте, поскольку собственники дорогих квартир заинтересованы в том, чтобы защитить свое имущество, а арендаторы — в том, чтобы у них были гарантии.
фото: Иван Скрипалев
Правила игры: пряник и кнут
На днях власти решили простимулировать владельцев бюджетных квартир, которые сейчас находятся в тени, поделиться с бюджетом через налоговые патенты. Граждане, сдающие жилье в аренду, будут освобождены от уплаты налога на доходы и смогут получить патенты. Данное предложение поступило в Минпромторг. Ожидается, что это приведет к существенному облегчению налогового бремени для арендодателей и упростит их расчеты с государством.
Как пояснили авторы инициативы, далеко не все сдающие квартиру граждане хотят становиться индивидуальными предпринимателями, поскольку в случае банкротства по закону они отвечают всем своим имуществом.
Получить патент смогут те, кто сдает только одну жилплощадь. Стоимость получения подобного разрешения будет определена позднее. При выдаче патентов будут учитываться такие же факторы, которые применяются при определении кадастровой стоимости недвижимости: т.е. на цену будет влиять местонахождение квартиры и ее площадь. Главная идея инициативы — дать возможность гражданам оформлять патенты на сдачу квартир в аренду по аналогии с патентами у индивидуальных предпринимателей.
Кроме этого, съемщикам жилья снова пообещали ввести налоговый вычет. Минстрой и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готовят предложения для соответствующего законопроекта, сообщил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Предлагаемая льгота коснется не всех арендаторов, а только тех, кто оформил сделку и, следовательно, арендодатель которых платит в бюджет все положенные налоги. В АИЖК полагают, что налоговый вычет позволит повысить привлекательность цивилизованного рынка аренды и сократит долю аренды по «серым» схемам. Ранее ввести налоговые вычеты для съемщиков жилья уже призывала ФНС.
Как известно, налоговый вычет заключается в том, что человек, получающий доход, облагаемый по ставке 13%, вправе уменьшить налогооблагаемую базу на этот же процент. Так, при покупке квартиры или дома покупателю вернут 13% от понесенных расходов — в пределах 2 млн руб. То есть обратно на руки можно получить до 260 тыс.
По мнению экспертов, после налоговых «пряников» на рынке съемного жилья стоит ожидать усиления проверок. Напомним, за неуплату налогов сегодня предусмотрена уголовная ответственность. По ст. 198 УК РФ за уклонение от уплаты налогов или сборов физическому лицу грозит штраф от 100 тыс. до 300 тыс. руб., предусмотрено и лишение свободы — до одного года. Скорее всего, ответственность для уклонистов будет усилена.
Москва: зимняя спячка
Пока граждане не сильно боятся наказаний и предпочитают утаивать от государства доходы от аренды жилья. Например, в Москве, по данным «ИНКОМ-Недвижимость», насчитывается чуть более 33 тыс. квартир и комнат, которые сдаются на длительный срок. И все! Сотни тысяч квартир и комнат сдаются «по-черному».
Неприятные для государства привычки граждан усугубил экономический спад. Поэтому московский рынок аренды недорогого жилья прочно обустроился на дне. Ставки не растут, даже когда спрос превышает предложение (см. таблицу).
В конце прошлого года арендные ставки, демонстрировавшие осенью слабые попытки роста — в пределах 1%, — снова упали.
В конце января, по информации Жуковой, столичные однокомнатные квартиры экономкласса сдавались в среднем за 29,53 тыс руб., двухкомнатные — за 38,41 тыс руб., трехкомнатные – за 48, 17 тыс руб.
Отметим, что речь идет о ставках, указанных в объявлениях арендодателей. На деле квартиры сдаются и дешевле — за счет скидок. Дисконт вполне уместен и сейчас: в пределах тех же 10–15% от стоимости объекта. Некоторые столичные арендодатели отказываются от денежных залогов. Опрошенные специалисты пока не видят предпосылок для существенных перемен на столичном рынке аренды жилья.
Подмосковье: в свободном падении
Если в Москве ставки на аренду жилья уже больше года топчутся на месте, то в Подмосковье аренда продолжает дешеветь. Главные причины — снижение платежеспособности населения и сокращение миграционных потоков. По данным КР «Мегаполис-Сервис», в конце 2016 г. практически в 90% городов Подмосковья стоимость аренды оказалась ниже, чем в начале года. Средний чек аренды квартиры сократился в среднем на 7–12% (на 2–3 тыс. руб.), в отдельных городах — до 20%.
Меньше всего — всего на 1–3% — просела стоимость найма жилья в городах дальнего Подмосковья. Впрочем, в некоторых городах ближайшего Подмосковья (Мытищи, Видное, Одинцово, Реутов, Лобня) цены на аренду квартир за год немного выросли: на 0,5–2,5%. Но это все равно существенно ниже роста инфляции.
«Ситуация с арендой в Подмосковье крайне неоднородная. В зависимости от района (его инфраструктуры, обеспеченности рабочими местами, удаленности от Москвы) цены на аренду аналогичных квартир могут отличаться на порядок, — отметил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. — В массовом сегменте, где доходы населения продолжают падать, цены по-прежнему снижаются. В большей степени это касается среднего Подмосковья, поскольку на границах области в некоторых районах ставки и без того уже еле «отбивают» коммуналку».
По оценке специалиста, в январе 2017 года ставка аренды «однушки» экономкласса в среднем по Подмосковью составила 9047 руб./мес. За 12 месяцев ценник снизился на 1,4%. Двухкомнатную квартиру можно снять за 18 693 руб./мес., что на 0,4% меньше, чем год назад. Среднее предложение по трехкомнатным квартирам подросло на 3,9% и составило 26 679 руб./мес.
Комфорт-класс также стал доступнее в сегменте одно- и двухкомнатных квартир. Аренда «однушки» обойдется в 16 384 руб./мес. — на 1,9% меньше, чем в прошлом году. «Двушки» «полегчали» в среднем на 1%, ставка составила 24 362 руб./мес. «Трешки» (как и в экономклассе) стали дороже: за месяц аренды придется заплатить 39 253 руб./мес., и это на 2,1% больше, чем год назад.
«Арендодатели в массовом сегменте дозрели и начали снижать цены, — говорит Луценко. — Многие собственники готовы торговаться, соглашаются на постепенную выплату страхового депозита, снижение суммы залога. Множатся ряды тех, кто и вовсе отказывается от залога. Увеличился процент аренды под ремонт, когда арендаторы сами ремонтируют квартиру, в которой собираются жить, за определенную скидку по оплате». По прогнозу эксперта, до конца лета аренда подмосковных бюджетных квартир будет дешеветь, а элитных — дорожать.
Источник: mk.ru
Названы самые популярные у ипотечников места Москвы и Подмосковья
Названы самые популярные у ипотечников места Москвы и Подмосковья
Где ищут квартиры на привлекательных условиях
По мнению специалистов, столичные новостройки в ипотеку сегодня чаще всего оформляют в районах между ТТК и МКАД, реже всего — в центре, до Бульварного кольца. Из направлений самым популярным является юг, наименее популярным — северо-восток. Для вторичного жилья актуально то же разделение по транспортным кольцам, но среди направлений клиенты предпочитают восток, а наименее привлекательным является северо-запад.
Самыми популярными районами (по суммарному числу сделок, совершенных в банке) для покупки новостроек в ипотеку являются Восточное Бирюлево и Люблино, на вторичном рынке — Дмитровский, Можайский. Наименее популярны для покупки в ипотеку (первичный и вторичный рынки здесь различаются не сильно) Северное Измайлово и Савёлки. На вторичном рынке покупатели также не особо жалуют Метрогородок, Молжаниновский и Восточный.
В области количество ипотечных сделок в целом зависит в первую очередь от расстояния до Москвы. Больше всего клиентов оформили в ипотеку «первичку» в Красногорском, Ленинском и Химкинском районах, «вторичку» — в Балашихинском и Люберецком.
По удаленности от центра оценочная стоимость жилья в Москве уменьшается. Единственное исключение из этого правила — на МКАД квартиры стоят ниже, чем за МКАД: 7,3 млн рублей против 8 млн рублей для нового жилья и 5,9 млн рублей против 6,3 млн рублей для готового жилья.
Среди направлений самый дорогой на первичном рынке север — здесь средняя оценочная стоимость квартиры составляет 24,8 млн рублей, самые дешевые — северо-запад (менее 6 млн рублей) и северо-восток (7,1 млн рублей). Напомним, что северо-запад и северо-восток также являются наименее привлекательными для покупки в ипотеку.
На вторичном рынке самым дорогим является запад (30 млн рублей), самыми дешевыми — северо-запад (5,8 млн рублей) и северо-восток (6,3 млн рублей).
Самые дорогие квартиры на первичном рынке продаются в Старом Крюкове (19,7 млн рублей), Тверском (16,6 млн рублей), Хамовниках (16,5 млн рублей), самые дешевые — в Дмитровском (4 млн рублей) и Силине (3,7 млн рублей).
На вторичном рынке несколько другой расклад: наиболее дорогие ипотечные квартиры находятся в районах Арбат (20,6 млн рублей) и Хорошевский (17,1 млн рублей), самые дешевые — во Внукове (2,7 млн рублей) и Некрасовке (1,8 млн рублей).
В Московской области самые дорогие районы для ипотечника — Балашихинский (7,3 млн рублей) и Красногорский (6,7 млн рублей), самые дешевые — Шаховский (4,4 млн рублей) и Лотошинский (1,7 млн рублей).
Источник: mk.ru
Перевод машино-мест в статус недвижимости: покупателям пора задуматься
Перевод машино-мест в статус недвижимости: покупателям пора задуматься
Почему подземные парковки в новостройках стоят полупустыми
фото: Геннадий Черкасов
Вернули статус
В начале этого века машино-места в подземных паркингах были полноправными объектами гражданско-правовых отношений. Особенно бойко торговля этим недвижимым имуществом шла в крупных городах. Но в 2011 году законодатели фактически вывели их из оборота.
С нового года потерянный статус вернули: 1 января вступил в силу 315-ФЗ «О внесении изменений в ч. 1 ГК РФ…». Теперь любой дееспособный гражданин может легально продать, купить, арендовать, передать по наследству и заложить парковку.
Площадка считается машино-местом, когда она предназначена только для размещения, хранения транспорта и неразрывно связана с объектом — домом, зданием или постройкой. Ранее граждане могли зарегистрировать только бокс или гараж. С выходом нового закона проблема отпадает. Теперь собственник может оформить площадку без капитальных ограждений или стен. Владельцы общей долевой собственности могут без препятствий выделить машино-места в натуре, установить их границы с помощью специальной краски или даже наклеек.
«Границы определяются кадастровыми инженерами. По результатам межевого дела машино-место ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре, — пояснил глава Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов. — Процедура та же, что и с квартирами и иными объектами недвижимости, в том числе нежилыми помещениями и земельными участками. Машино-место — это объект нежилой недвижимости, который поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован. Для его оформления необязательно, чтобы машино-место имело стены, как, например, гаражи. Главное, чтобы на месте границы были очерчены».
Парковки во дворах, на обочинах дорог и даже на отдельных стоянках, которые никак не связаны со зданиями и сооружениями, государство не осмелилось признать недвижимостью. «Теоретически собственник земельного участка не лишен возможности парковочные места переоформить в машино-места по всем правилам, но подобной деятельностью никто не занимается: денег и времени занимает много, а отдачи никакой. В некоторых случаях это невозможно, например, если земля арендованная (рядом с торговыми центрами) или муниципальная (рядом с многоквартирными домами)», — сообщил Сухов. По мнению юриста, возвращенный порядок в отношении машино-мест как объектов недвижимости упростит все сделки с ними, сократит сроки регистрации до 7 рабочих дней и несколько увеличит их рыночную и инвестиционную привлекательность.
«После того как места на парковках признаны самостоятельными объектами в долевом строительстве, уровень доверия потенциальных покупателей повысился. Сделки с паркингами стали прозрачнее», — отметили в Минстрое. Не секрет, что в крупных городах подземные паркинги в новостройках плохо продавались именно из-за неопределенности их правового статуса. Теперь этот барьер устранен, надеются в министерстве.
Налоговый стимул
Еще одна причина новаций — пополнение бюджета. Понятно, чем больше парковочных мест обретут хозяев, тем больше будет налогооблагаемая база. По данным ФНС, в конце 2016 года в собственности москвичей было зарегистрировано более 200 тыс. гаражей и машино-мест. По подсчетам АЦ корпорации «Инком», сейчас в разной стадии готовности находится 1 тыс. жилых комплексов, а в среднем количество машино-мест на ЖК составляет 200–300 штук. Таким образом, столичный организованный рынок можно оценить в 400–500 тыс. мест для парковки. Посчитать точное количество паркингов в Белокаменной невозможно. Ведь подавляющее большинство подземных, наземных и плоскостных парковок не оформлены в собственность, а значит, не зарегистрированы.
Поэтому в последнее время правила игры на рынке парковок постоянно смягчаются. Например, в конце прошлого года столичные власти в 20 раз снизили налоговую нагрузку для владельцев машино-мест, расположенных в офисных и торговых центрах. Теперь физлица платят налог на имущество по минимальной ставке — 0,1% от ее кадастровой стоимости, хотя ранее для них была ставка 2%. Льгота распространяется только на один гараж или машино-место площадью не более 25 кв. м. Власти стимулируют граждан активнее регистрировать свое недвижимое имущество.
И хочется, и колется
Но расчет властей увеличить число налогоплательщиков пока не оправдался. Упрощение процедуры оформления в собственность парковок в жилых новостройках и льготы не привели к оживлению спроса на машино-места в Москве.
В ряде крупных проектов массовой застройки спрос на подземные паркинги в новостройках по-прежнему невысокий. Например, только 20% многоуровневых парковок выкуплено в одном из крупнейших в Москве ЖК, расположенном в Бирюлеве Восточном. Два уровня подземных этажей стоят пустыми. При этом во дворах машину после 17.00 уже не припарковать. Причина — заоблачная цена на подземное машино-место. Да и за его охрану придется раскошелиться: в том же Бирюлеве Восточном нужно платить около 3 тыс. руб. с учетом банковской комиссии.
Цены на парковки в зависимости от класса жилья и надземного либо подземного расположения паркинга варьируются от 250 тыс. до 7 млн руб. Для сравнения: за 6–7 млн руб. в Москве ближе к МКАД можно купить квартиру площадью 35–40 кв. м.
По данным АКЦ EstaTet, в массовом сегменте в Москве средняя цена машино-места составляет 1,6 млн руб., минимальная — 300 тыс. руб., максимальная — 4 млн руб. При одновременной покупке квартиры и машино-места есть шанс получить на него скидку от застройщика. В бизнес-классе средняя цена составляет 2,7 млн руб. за машино-место. Минимальная цена — 1,165 млн руб., максимальная — 5,1 млн руб. В более дорогих сегментах средняя цена — 4,8 млн руб. за машино-место. Минимальная цена составляет 2,5 млн руб., максимальная — 8,8 млн руб. В элитных ЖК, особенно в пределах Садового кольца, парковки стоят более 10 млн руб.
По мнению экспертов, спрос на столичные подземные и наземные паркинги в новостройках можно стимулировать несколькими мерами. Среди них — развитие ипотечного кредитования сделок с машино-местами, увеличение зоны платной парковки, льготы для управляющих компаний и, конечно, скидки на машино-места для покупателей жилья.
Платные парковки. Хроника событий
Источник: mk.ru
Когда подешевеет недвижимость в Москве?
Когда подешевеет недвижимость в Москве?
фото: Денис Трудников
В последнее время квартиры в Москве стали дешеветь, но даже после некоторого снижения цен подобные покупки далеко не каждому по карману. Для примера: даже не в самых комфортабельных и престижных домах – пятиэтажках – за каждый квадратный метр придется выложить свыше 150 тысяч рублей. А что вы хотите, это же Москва, недвижимость здесь всегда в цене!
Такая привлекательная московская недвижимость
Кстати, что касается пятиэтажек, то они во все времена были на особом счету. Квартиры в них, а особенно «однушки», всегда являлись своего рода «разменной монетой». Безусловно, речь вовсе не идет об их якобы копеечной стоимости, мы имеем в виду, что такое жилье охотно приобретали и продолжают приобретать участники обменов, не располагающие излишком денежных средств, позволяющим произвести доплату и без особых проблем разрешить квартирный вопрос. Однако квадратный метр в «однушках» всегда был дороже, нежели в их многокомнатных «соседях», пусть даже этих комнат всего две или три. Причина в их популярности как при покупке, так и при обмене: желающих приобрести такую недвижимость в Москве всегда было хоть отбавляй. В настоящее время наблюдается всплеск покупательского интереса к этим на некоторое время подзабытым объектам. Поводом послужили недавние выступления представителей власти на тему сноса пятиэтажек. Результат не заставил себя ждать. По свидетельству специалистов столичного рынка недвижимости, значительно возросло число обращений потенциальных покупателей, которых привлекает перспективная московская недвижимость. Ведь дойдет дело до сноса или нет, доподлинно никто не знает, но вдруг…
Недвижимость Москвы – где покупать?
Если ваша цель – бюджетная недвижимость, Москва предлагает множество вариантов решения этой задачи. Предположим, вы решили приобрести квартиру в пятиэтажке, тогда не лишним будет знать, что более всего подобных объектов сосредоточено в Восточном административном округе столицы. Ненамного по их количеству отстает Юго-Восточный округ, за которым с незначительным отрывом следует Юго-Западный. Цена за квадратный метр в блочных и панельных домах отличается несущественно, начинаясь от 150 с небольшим тысяч рублей. В кирпичных же стоимость повыше – от 170 тысяч рублей. Хоть и небольшая, но разница, а в пересчете на площадь квартиры – а это минимум 30 кв. м – «набежит» свыше полумиллиона рублей. В случае приобретения более масштабного жилья – двух- или даже трехкомнатной квартиры – разница будет более впечатляющей. В общем, арифметика довольно нехитрая. Достаточно знать, от чего зависит цена и где есть выбор предложений – и можно приступать к реализации плана.
Благодарим экспертов компании ИНКОМ-Недвижимость за информационную поддержку при подготовке публикации. http://www.incom.ru/nedvizhimost/
На правах рекламы. 16+
Источник: mk.ru